Protección del Consumidor en la compraventa de Bienes Inmuebles

Adquirir una vivienda es un paso importante en la vida de todo ser humano. Constituye un reto verificar que la misma se acomode a todas las necesidades planteadas y requeridas por el comprador, por lo que es necesario que las personas conozcan sus derechos en materia inmobiliaria y vivienda.

El Instituto Nacional de Protección de los Consumidores (Pro Consumidor) en su tarea de proteger a los consumidores en el ámbito de la construcción, ha creado ciertos criterios mínimos para satisfacer las dudas de los consumidores.

En la actualidad uno de los temas más recurridos, por lo que las personas reclaman proviene de los vicios de construcción, los cuales se definen como defectos o errores de la vivienda, y pueden apreciarse luego de transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma.

Entre los problemas más comunes se identifican:

• Publicidad engañosa.
• Precios y condiciones poco claras.
• Falta de terminaciones de áreas antes de la entrega.
• Agrietamiento de paredes.
• Problemas con las losas de los pisos.
• Parqueos que no cumplen con las medidas de rigor.
• Daños estructurales.
• Presencia de hongos y mohos que afectan la salud.
• Amenidades en áreas comunes afectadas y no cumplidas.
• Edificaciones que difieren de lo ofertado.

Asimismo, como colocación indebida de áreas privatizadas en zonas comunes, cisternas que no cumplen con la capacidad adecuada para el suministro de agua, cisterna sanitario y de aguas negras deficientes, falta de construcción de elementos de seguridad, tales como escaleras de emergencias, vigas de soporte, sistemas contra incendios, sistema eléctrico deficiente, cláusulas abusivas que favorecen al promotor y constructor en perjuicio del comprador, entre otros.

Cuando los vicios ocultos de la construcción aparecen, el comprador tiene derecho a reclamar la reparación de los mismos. Dependiendo el defecto que aparezca y el tiempo transcurrido cuando aparece, podrá ser susceptible de reclamación o no.

Otro de los temas recurrentes es la publicidad engañosa y la garantía. Al respecto de la publicidad engañosa, esta induce al consumidor a un error sobre las características del proyecto, es decir, cuando la información genera falsas expectativas que no se corresponden a la realidad.

En cuanto a la garantía, que se define como al periodo del tiempo durante el cual el constructor está obligado a responder por las condiciones de calidad, seguridad y buen funcionamiento del inmueble adquirido. El plazo de garantía que debe tener el inmueble va a depender del elemento constructivo afectado. El proveedor no puede otorgar una garantía general sino sobre cada elemento constructivo, pues son diferentes.

El proveedor debe garantizar los elementos estructurales por un periodo de 10 años, los elementos de habitabilidad, como son los pisos, ventanas, paredes, techos, etc., por 3 años y los decorativos y similares por 1 año mínimo.

¿Que debes conocer?

• Conoce los agentes e intervinientes en una transacción inmobiliaria o de construcción, es decir, los Promotores o Inversionistas, el Director del Proyecto, el Contratista de la obra, la Empresa Constructora, el Arquitecto. Todos son solidariamente responsables en otorgar una información completa y veraz y garantizar una edificación de calidad.
• Si planeas adquirir un inmueble nuevo o que aún se encuentra en proyecto , procura conocer todas las especificaciones del mismo y los acabados que ofrecen los responsables de la obra.
• A la hora de comprar un inmueble ten en cuenta si la empresa constructora esta debidamente constituida, certificada y registrada por las instituciones competentes y ha cumplido con al adquisición de todos sus permisos.
• Es importante que investigues si la constructora o inmobiliaria tiene una trayectoria reconocida y satisfacción para otros clientes.
• Verifica si el terreno donde se va a construir la edificación esta libre de carga y gravámenes y cumple con los permisos adecuados.
• Cerciórate que la constructora establezca los plazos para los Títulos de Propiedad.
• Establece un nivel de comunicación claro y conciso con el proveedor del inmueble, infórmate de los servicios que incluirá, así como de la calidad de terminación que se ejecutará en la construcción.
• Cuando usted compra una vivienda, también tiene derecho a áreas comunes. Solicite información específica sobre los elementos que conforman las zonas comunes dentro del proyecto (piscina, salón de eventos, gimnasio, áreas verdes, recepción, depósitos de desechos, sistema sanitario, etc.)
• Es importante estar seguro de las características del inmueble como sus dimensiones, calidad de los materiales y los plazos de entrega.
• Si el proyecto se va a construir por etapas se debe mantener un nivel de cercanía con los responsables de la obra para verificar cuál es el cronograma de entrega de las unidades privadas y las áreas comunes.
• Conoce, comprueba y asegúrate de tener las medidas exactas del área construida de tu apartamento en metros cuadrados. El proveedor debe especificar si la medida ofertada incluye áreas comunes. Si es necesario buscar asesoría de un profesional capacitado.
• La información suministrada al consumidor por la persona que se vende o promocione un inmueble debe ser clara y coincidir con las características de lo que se ofrece.
• Solicite información especifica sobre los parqueos y su naturaleza jurídica. Ten en cuenta que la medida estándar y mínima de un parqueo es de 12.5 metros cuadrados.

Inquietudes al adquirir tu casa

¿Cuáles son los proveedores Inmobiliarios?

Son todos los que pertenecen a la cadena de operación, es decir, agentes como: Promotores o Inversionistas, Director del Proyecto, Ingeniero, Contratista de Obra, Empresa Constructora, Inmobiliaria y todo aquel que a través de una empresa o sociedad o incluso, como persona física, se dedique a la venta habitual de inmuebles.

¿En cuáles conflictos de compraventa de inmuebles Pro Consumidor tiene competencia para decidir e intervenir?

En los conflictos surgidos por publicidad confusa o que genere dudas, por la falta de entrega del inmueble o los documentos en el tiempo previamente indicado, por los vicios de construcción, por la falta de calidad en los materiales utilizados, por la falta de información en la transacción comercial, entre otros elementos que vulneren los derechos de los consumidores.

¿Quiénes pueden reclamar ante Pro Consumidor?

Puede reclamar cualquier persona considerada consumidor final que adquiera una propiedad inmobiliaria para fines personales o familiares, a un promotor o vendedor habitual, lo que excluye locales comerciales o propiedades destinadas a fines comerciales.

En otras palabras, solo se conocerán los procesos entre consumidores y constructoras, inmobiliarias, corredores, intermediarios, promotores, arquitectos y los agentes que intervienen en el proyecto u obra de forma habitual y que lo utilizan como su ejercicio profesional a los fines de obtener beneficios económicos.

En lo que respecta al procedimiento de reclamación, el ciudadano afectado debe presentar ante la institución una reclamación formal, con la presentación de los documentos que le sirvan de soporte, esto luego de haber presentado su reclamo ante el constructor o inmobiliaria y dentro de un periodo no mayor a dos años.

¿Si reclamo ante Pro Consumidor, puedo obtener indemnizaciones por los daños que he sufrido al no tener el inmueble en el tiempo y condiciones acordados?

Con una reclamación en Pro Consumidor usted puede obtener la reparación del inmueble, la devolución de la inversión, una rebaja en el precio o el cumplimiento de plazos, sin embargo, las indemnizaciones o los daños y perjuicios se persiguen por ante tribunales ordinarios.

En materia de Publicidad

¿Qué pasa si el anuncio promocional del proyecto inmobiliario no es conforme a lo entregado?

El proveedor debe responder y entregar lo publicitado y ofertado. Pro Consumidor tiene competencia para conocer de las infracciones por publicidad irresponsable o engañosa.

Asimismo, el proveedor podrá siempre rectificar y retirar la publicidad, si entiende que la misma contiene una información errada o que pueda crear confusión.

¿Cuándo se considera publicidad engañosa?

La publicidad se considera engañosa cuando esta induce al consumidor a un error o confusión sobre las características del proyecto, es decir, cuando la información le genera falsas expectativas que no se corresponden con la realidad o cuando lo entregado difiera con lo ofertado.

Sobre las Garantías

¿Cuál es el plazo determinado por la Ley para la Garantía de un inmueble?

En la actualidad, Pro Consumidor exige que la garantía otorgada a los consumidores sea en función del elemento constructivo, pues no es la mismo la garantía por vicios de construcción en una pared o muro estructural, que una garantía por las griferías del baño o los gabinetes de la cocina. Cada elemento es diferente y tiene un tratamiento y uso distinto, por lo que su vida útil dependerá, en una gran parte, de sus componentes.

En este sentido, los proveedores deben entregar al consumidor un manual de garantías, en el que se estipulen todos los elementos constructivos de la vivienda, o bien, especificar en el contrato cada uno de ellos.

¿Qué pasa si el proveedor me repara los vicios, pero aún continúan los defectos?

El proveedor debe entregar una garantía por la reparación. De todas formas, la garantía otorgada al inicio de la compraventa se suspende hasta la entrega de la reparación y continúa luego de la aceptación conforme de las reparaciones. Es decir que mientras el consumidor esté privado del disfrute del bien por causas de reparación, el tiempo de la garantía debe prolongarse extenderse.